החלטה בתיק רע"א 1529/14

1.        לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 23.1.2014 (ע"א 28793-07-12, סגן הנשיאה י' שנלר, השופט (כתוארו אז) ק' ורדי והשופט ח' ברנר). פסק הדין קיבל את ערעורה של המשיבה על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו מיום 23.5.2012 (עש"א 22989-08-11, השופט מ' סובל). 

רקע והליכים קודמים

2.        המבקשת היא חברה להפעלת חניונים, אשר שוכרת שלושה מגרשים ריקים בתל אביב-יפו (להלן: המגרשים). על-פי תוכניות המתאר הרלוונטיות המגרשים מיועדים למגורים ולמסחר.

3.        בשנת 2008 המבקשת הגישה בקשה לשימוש חורג במגרשים כחניונים לתקופה מוגבלת, עד להשלמת הפעולות הנדרשות לשם בנייה עליהם, ובראשן קבלת ההיתרים הדרושים לכך (להלן: תקופת הביניים). המשיבה נתנה למבקשת היתרים לשימוש חורג כאמור עד ליום 31.12.2013 (להלן: ההיתר). בהמשך לכך, נדרשה המבקשת לשלם היטל השבחה בגין "מימוש זכויות" לפי סעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), שחל בין השאר על "התרת שימוש חורג". בהתאם למנגנון הקבוע בחוק, הגישו המבקשת והמשיבה, כל אחת מטעמה, שומה להערכת שווי ההשבחה. משלא הגיעו להסכמה, מונה שמאי מכריע.בשולי הדברים יצוין, כי בתקופה הרלוונטית טרם נכנס לתוקף חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 (להלן: תיקון 84), ולכן חלו על הליכי קביעת השומה והערעור עליה הוראות החוק בנוסחן עובר לתיקון 84.  

4.        השמאי המכריע קבע כי לפי שיפוטו המקצועי ההיתר גרם להשבחת המגרשים בשיעור של כ-170,000 שקל, ובהתאם לכך כי היטל ההשבחה שבו תחויב המבקשת יעמוד על 85,000 שקל (לפי סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק). לצד זאת, ציין השמאי המכריע כי מפסיקת בית המשפט העליון בעניין אחר הוא למד כי "השבחה" שכזו כלל לא אמורה להיות מחויבת בהיטל השבחה (בהפניה לבר"ם 5514/06 רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (17.10.2006) (להלן: עניין רוטמן)).

5.        המבקשת שילמה את היטל ההשבחה בסכום שקבע השמאי המכריע. עם זאת, היא ערערה לבית משפט השלום על חיובה בהיטל ההשבחה. בית משפט השלום קיבל את הערעור לאחר שקבע, כגישת המבקשת, כי ההיתר לא גרם להשבחת המגרשים, בשים לב לכך שהשימוש החורג שהתאפשר במסגרת ההיתר - הפעלת חניון - הוא שימוש "נחות" ביחס לייעוד המקורי של המקרקעין. בית משפט השלום התבסס בהקשר זה על ההנחה ששוויים של המגרשים בשימושם למגורים ולמסחר עולה על שוויים כשהם משמשים כחניון, ומכאן שמתן ההיתר לא הוביל לשיטתו לעליית ערכם של המגרשים. בית משפט השלום סבר שמסקנתו זו עולה בקנה אחד עם פסיקתו של בית משפט זה בעניין רוטמן. בית משפט השלום קבע כי בעניין רוטמן הותווה העיקרון לפיו פגיעה במקרקעין בגין תוכנית מיתאר לפי סעיף 197 לחוק נבחנת לפי מבחן אובייקטיבי הנסב על פגיעה בתכונותיהם של המקרקעין, להבדיל מפגיעה כלכלית באדם המחזיק באותו זמן במקרקעין והשימושים שהוא עושה במקרקעין. בית משפט השלום קבע, בהסתמך על עיקרון זה, כי במקרה דנן ההיתר לא הביא להשבחת המקרקעין עצמם אלא רק היטיב מבחינה כלכלית עם המבקשת עצמה, ולכן אין מקום לחייב בגינו בהיטל השבחה.       

6.             על פסק דינו של בית משפט השלום ערערה המשיבה לבית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור. בית המשפט המחוזי דחה את קביעתו של בית משפט השלום כי ההיתר לא הביא להשבחת המקרקעין, וקבע כי על מנת להכריע בשאלה האם אירעה השבחה של המקרקעין כתוצאה ממתן היתר לשימוש חורג במקרים מסוג זה, יש להשוות בין השימוש במקרקעין במסגרת ההיתר במהלך תקופת הביניים לבין השימוש שניתן היה לעשות במקרקעין ללא היתר בתקופת הביניים. שאלה זו, על-פי בית המשפט המחוזי, היא שאלה שמאית גרידא. בית המשפט המחוזי הצביע על כך שבנסיבות דנן קבע השמאי המכריע כי ההיתר הביא להשבחת המגרשים, ומכאן שיש מקום לחייב את המבקשת בהיטל השבחה. בנוסף, בית המשפט המחוזי הבהיר כי לשיטתו עניין רוטמן כלל אינו משליך על הסוגיה הנדונה. הוא הצביע על כך שעניין רוטמן אינו עוסק בסוגיה של היטל השבחה כי אם בפיצוי בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תוכנית מיתאר לפי סעיף 197 לחוק. כמו כן, בית המשפט המחוזי סבר כי גם בהתאם למבחן האובייקטיבי שנקבע בעניין רוטמן חלה השבחה בענייננו, בשים לב לכך שערכם של המגרשים לאחר מתן ההיתר בתקופת הביניים גבוה מערכם של המגרשים אלמלא היה ניתן ההיתר בתקופה זו.        

בקשת רשות הערעור והתגובה לה   

7.        בקשת רשות הערעור שבפני נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשת טוענת כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שקבע כי בנסיבות העניין יש מקום לדרוש תשלום עבור היטל השבחה בגין היתר לשימוש חורג, על אף שלטענתה השימוש החורג אינו השימוש המיטבי במקרקעין. המבקשת מוסיפה כי השימוש הזמני כחניון במגרשים, המהווה לשיטתה שימוש "נחות", לא יכול להשביח וליצור השבחה במקרקעין. לטענת המבקשת, אימוץ עמדתו זו של בית המשפט המחוזי יוביל לכך שיידרש תשלום של היטל השבחה בגין כל היתר לשימוש חורג. המבקשת סבורה שבית המשפט המחוזי שגה במקרה זה בקובעו שאין ללמוד ביחס אליו מהמבחן שהותווה בעניין רוטמן. המבקשת סבורה כי יישומו של מבחן זה בנסיבות העניין מוביל לקביעה כי לא התקיימה השבחה של המקרקעין עצמם כתוצאה מן ההיתר. לבסוף, המבקשת גורסת כי יש להעניק רשות ערעור בעניינה כיוון שפסק הדין של בית המשפט המחוזי סוטה מן ההלכות הפסוקות של בית משפט זה, ועל כן בקשתה מעוררת שאלה כללית בעלת השלכות רוחב.

8.        בהחלטתי מיום 10.4.2014 הוריתי למשיבה על הגשת תשובה לבקשה לרשות ערעור.

9.        בתשובתה מיום 10.6.2014 טוענת המשיבה כי יש לדחות את הבקשה, הן משום שהמבקשת לא הצביעה על הצדקה להענקת רשות ערעור, והן לגופם של דברים. המשיבה גורסת כי השאלה העומדת בבסיס הבקשה - האם התקיימה השבחה עקב מתן היתר לשימוש חורג בתקופת ביניים שבין תוכניות - היא שאלה שמאית שנענתה במקרה זה בהתאם למבחנים שמאיים מקובלים. בהתאם לכך, לשיטתה, היא אינה מעוררת חשיבות ציבורית ואין בה כדי להשליך על מקרים אחרים. המשיבה מוסיפה ומטעימה כי התערבות בפסיקותיו של שמאי מכריע מוצדקת רק במקרים חריגים. לגופם של דברים, המשיבה גורסת כי השיטה שבה נקט השמאי המכריע, אשר חישב את התועלת הכלכלית שצמחה למבקשת בדרך של היוון ההכנסות, היא השיטה הנכונה והמקובלת במצבים שבהם ניתן היתר לשימוש זמני בתקופת ביניים. לבסוף, המשיבה טוענת כי בנסיבות העניין אין כל רלוונטיות לעניין רוטמןשממנו מנסה המבקשת להיבנות, כפי שקבע אף בית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה

10.      לאחר שבחנתי את הבקשה ואת התגובה לה מצאתי כי דין הבקשה להידחות. כלל ידוע הוא שרשות ערעור ב"גלגול שלישי" תוענק רק במקרים חריגים, שבהם הבקשה לרשות ערעור מעוררת שאלה בעלת חשיבות ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת, או כאשר מתעורר חשש לעיוות דין (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)). במקרה שלפני לא מתקיים אף אחד מתנאים אלה. חרף ניסיונה של המבקשת לשוות לבקשתה חשיבות כללית, לא מצאתי כי המקרה דנן חורג מעניינם הקונקרטי של הצדדים. אף לא התרשמתי שנגרם לה עיוות דין.

11.      המבקשת טוענת, כאמור, כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי נוגד את העיקרון שנקבע בעניין רוטמן, ועל כן עלול להוביל להכרעות סותרות בסוגיות קרובות (בשים לב לכך, שככלל, השבחה ופגיעה על-ידי תוכנית הן שני הצדדים של אותה מטבע. ראו: ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190 (1994)). אולם, לא השתכנעתי שאלה הם פני הדברים.

12.          אכן, כבר נפסק בבית משפט זה כי המענה לשאלה האם נגרמה פגיעה במקרקעין עקב תוכנית מיתאר בהתאם לסעיף 197 לחוק צריך להינתן לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק באותו זמן במקרקעין. עיקרון זה, שאומץ אף בעניין רוטמן, הוא מקובל וידוע, ולמעשה הוכר בפסיקה עוד קודם לכן (ראו למשל: ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 473 (1995) (להלן: עניין ברעלי). ראו עוד: ע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זבולון נ' קורן, פ"ד מ(3) 640, 643 (1986); בר"ם 10510/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' כהן (31.1.2007)). אולם, עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מעלה כי הוא אינו עומד בניגוד לעיקרון זה. הן השופט ורדי והן סגן הנשיא שנלר, אשר התייחסו באופן ישיר להשוואה בין עניין רוטמן לבין המקרה דנן, דחו לגופה את הטענה כי ההשבחה שחלה בגין מתן ההיתר נוגעת רק לאינטרסים של המבקשת ולא למקרקעין עצמם. לשיטתם, יש בהיתר שניתן לשימוש חורג במגרשים כדי לשנות את התכונות של המגרשים כמקרקעין, ומכאן שעסקינן בהשבחה אובייקטיבית אשר יש בה כדי להצדיק חיוב של המבקשת בהיטל השבחה.

13.      אם כן, טענותיה של המבקשת באשר לקביעותיו של בית המשפט המחוזי אינן אלא השגות על אופן יישומו של המבחן האובייקטיבי שנקבע בפסקי הדין שהוזכרו לעיל. אכן, היישום של עיקרון זה עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות העניין (ראו: עניין רוטמן, בפסקה 8 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) נאור)). אולם, כלל ידוע הוא כי טענה לטעות באופן יישום הדין - ואינני סבורה שאכן נפלה טעות כזו במקרה דנן - אינה מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ראו למשל: רע"א 3627/12 קצמן נ' עיריית ירושלים, פסקה 9 (28.6.12)). כידוע, אף אין די בכך ששתי ערכאות הגיעו להכרעות מנוגדות כדי להצדיק מתן רשות ערעור כאמור (ראו: חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 215 (מהדורה שלישית, 2012)).

14.      בשולי הדברים, ולמעלה מן הצורך, אציין כי התוצאה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי עולה לכאורה בקנה אחד עם התכליות העומדות ביסוד גבייתו של היטל ההשבחה - השתתפות של הפרטים הנוגעים בדבר בהוצאות התכנון של תוכנית שהשביחה את המקרקעין שבבעלותם ושיתופו של הציבור בהתעשרות שהורעפה עליהם כתוצאה מפעולתן של רשויות התכנון (ראו: ע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי ירושלים, פסקאות 32-31 (27.8.2012)). בנסיבות העניין, ההיתר ניתן לבקשתה של המבקשת, למבקשת צמחה תועלת כלכלית ממתן ההיתר, ואף אין מחלוקת שבתקופת הביניים חלה מניעה לעשות שימוש במקרקעין למטרות מגורים. יש לדחות את טענתה של המבקשת לפיה המגרשים לא הושבחו כיוון ששוויים של המקרקעין לא השתנה כתוצאה מהשימוש החורג, בשים לב לכך ששוויים נקבע לפי השימוש המיטבי בהם בהתאם לתוכניות התקפות החלות במקום. טענתה של המבקשת אינה מביאה בחשבון את האפשרות ששווי המקרקעין מושפע גם מן העיכוב שחל באפשרות לממש את הבנייה עליהם, כך שלפחות לגבי תקופת ביניים זו ערך המקרקעין מושבח כאשר ניתן לעשות בהם שימוש חורג בהתאם להיתר שניתן לצורך כך (ראו גם: אהרן נמדר היטל השבחה 125-124, 173-171 (מהדורה שנייה, 2011)). טענתה של המבקשת אף מתעלמת מן הקביעה השמאית של השמאי המכריע, ממנה עולה כי ערך המגרשים אכן עלה בפועל.

15.      סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 7,000 שקל.

           ניתנה היום, ‏כ"ח בסיון התשע"ד (‏26.6.2014).